Editorial

Le 1er octobre 2009 : Prêt à taux zéro pour les enseignants

Depuis le 25 septembre 2009, les enseignants qui s'installent à l'occasion d'une première affectation ou qui déménagent dans un autre département dans le cadre d'une mobilité professionnelle pourront bénéficier d'un prêt à taux zéro. Les bénéficiaires de cette mesure disposeront d'un financement complémentaire sur dix ans, sans intérêts bancaires, allant jusqu'à une valeur : • de 30 000 euros pour le premier achat d'une résidence principale • de 15 000 euros s'ils étaient précédemment propriétaires de leur résidence principale et qu'ils en changent à l'occasion de leur mobilité À qui s'adresse ce prêt ? Ce prêt s'adresse aux enseignants des premier et second degrés qui achètent leur logement principal : l'année de leur première affectation sur un poste d'enseignement dans le cadre d'une mutation interdépartementale ou inter académique. Il est ouvert aux enseignants fonctionnaires du public et aux maîtres de l'enseignement privé sous contrat. À quel achat cela correspond-il ? Le bénéfice de ce prêt à taux zéro concerne l'achat de l'habitation principale, il exclut les achats correspondant à des placements locatifs ou à une résidence secondaire. Ces prêts sont-ils cumulables avec d'autres prêts ? Ces prêts sont cumulables avec d'autres prêts que le bénéficiaire pourrait se voir octroyer par une banque. Le prêt à taux zéro couvre au plus 50% de l'endettement lié à l'achat fait par le ménage. Ainsi un ménage qui emprunte 40 000 euros dans le cadre de sa primo-acquisition bénéficiera de 20 000 euros en prêt à taux zéro. Quelle somme emprunter ? Dans le cas d'une primo-acquisition, le montant individuel de ce prêt est d'un maximum de 30 000 euros. Sinon il est de 15 000 euros par enseignant éligible. Ces montants sont ceux dont peuvent bénéficier individuellement les enseignants éligibles. Si chacun est éligible, les possibilités de prêts sont cumulées et il est possible à un couple de bénéficier d'un prêt à taux zéro allant jusqu'à 60 000 euros. Dès notification du marché, les prêts pourront être accordés. À la rentrée prochaine, l'ensemble du dispositif sera mis en place par la banque qui aura remporté l'appel d'offre. La banque qui emportera l'appel d'offre sera seule habilitée à délivrer ce prêt. Cette banque sera connue à l'issue des délais légaux et réglementaires de consultation et de sélection de l'offre.

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Distribution du prêt immobilier : les banques n'atteignent pas leurs objectifs

Le 29 janvier la Banque de France révélait que le volume de crédit n'avait progressé que de 1,8% en 2009, un chiffre très en dessous des objectifs pris par les banques fin 2008. Elles s'étaient engagées à accroitre de 3 à 4% les encours de crédits. Le plan de soutien aux banques mis en place par l'Etat fin 2008 prévoyait qu'en contrepartie d'un prêt de 360 milliards d'euros les banques tirent à la hausse le volume de crédit. Crédit immobilier et prêts aux entreprises devaient augmenter dans une proportion de 4%. L'aide de l'Etat, associée aux taux de refinancements pratiqués par la BCE, n'a donc pas suffit aux banques pour honorer leur engagement. Elles ont en revanche profité de ces conditions exceptionnelles pour augmenter leurs bilans et rembourser l'aide de l'Etat dans un délai fort court. Force est de constater que la relance du crédit n'a pas été aussi prioritaire que les banques voulaient bien le dire. Le volume de trésorerie pour les PME est en baisse de 14,2% (en variation annuelle) selon l'étude de la Banque de France, et l'encours de crédits aux entreprises chute de -2,4% alors qu'à l'été 2008 il était en augmentation de +14%. Pour les particuliers, l'étude montre que la « reprise des crédits consentis aux ménages » progresse de +4,1% en décembre, après une hausse de +3,7% en novembre. Les prêts immobiliers sont quand à eux en progression de +4,1% sur l'année 2009, une hausse due essentiellement à la baisse des prix des logements anciens. La ministre de l'économie, Christine Lagarde, n'entend pas laisser retomber la pression sur les banques : « Je ne veux pas que les banques laissent tomber ». Elle a dors et déjà prévue une réunion le 11 février avec les dirigeants des établissements financiers. De son coté, la Fédération Bancaire Française a réagi au communiqué de la Banque de France : « La croissance des encours des groupes sera significativement supérieure à 2% ». Elle précise que l'étude de la Banque de France ne s'appuie pas que sur les résultats des grandes banques mais aussi sur les ceux des organismes financiers qui n'avaient pris aucun engagement sur la relance du crédit.

Prêts immobiliers : comment obtenir un délai de grâce pour son crédit-relais ?

L'Afub a tiré la sonnette d'alarme en révélant cette semaine la situation délicate de milliers de foyers français. Faute d'avoir revendu leur ancien logement à temps, ils sont incapables de rembourser leur crédit relais. Ils seraient 30 000, d'après l'Association française des usagers de la banque, à se trouver piégés par la baisse des prix de l'immobilier et le ralentissement des ventes.
Les banquiers préfèrent jouer la prudence.
Quels sont les recours envisageables si vous êtes dans ce cas ?
Avant de vous lancer dans les grandes manœuvres, faites preuve de réalisme : revoyez votre prix de vente à la baisse. Si votre bien n'a pas trouvé preneur après plusieurs mois, ne vous obstinez pas, et ajustez votre prix de vente autant que possible pour solder la plus grosse partie du crédit-relais. Quitte à remettre la main à la poche pour boucler le remboursement.
Si vous ne pouvez pas descendre plus bas, il faudra jouer sur la deuxième variable : le temps. Le crédit relais a une durée initiale d'un an, renouvelable une fois. A la fin de ce délai, il vous est encore possible de demander une prorogation exceptionnelle à votre banquier, qui peut aller jusqu'à 18 mois. "Malheureusement, il y a 99% de chances que votre conseiller préfère jouer la prudence et refuse ce délai" prévient Serge Maître, président de l'AFUB.
Demander la protection de la loi.
Dans ce cas, l'ultime solution consiste à demander la protection de la loi. Une procédure rarement mise en avant mais qui est effectivement prévue par le Code de la consommation. "Selon l'article 313-12, le juge d'instance peut prononcer un délai de grâce qui suspend les obligations du débiteur jusqu'à deux ans" indique Serge Maître. "La procédure est rapide, peu onéreuse et fonctionne dans la quasi-totalité des cas" promet-il.
Dans les faits, vous devrez saisir le tribunal d'instance pour une procédure en référé. L'assignation se fait par voie d'huissier et seule cette démarche est payante (environ 60 euros). Lors de l'audience, où la présence d'un avocat n'est pas nécessaire, vous exposerez les difficultés qui vous empêchent de rembourser la banque. En cas d'avis favorable, le juge précisera le mode de reprise des remboursements au terme de l'échéance.
Le climat de tempête financière devrait inciter la justice à faire preuve de mansuétude. Quant aux banques, Christine Boutin leur a demandé jeudi de traiter avec clémence les demandes de rallonge des crédits relais. Pour rassurer les banquiers, l'Afub souhaiterait surtout que l'Etat cautionne ces prêts qui sentent le souffre.
Mais sur ce dernier point, la ministre du Logement n'a pas pipé mot.

L'Eco-prêt à taux zéro

Les banques vont proposer des éco-prêts à taux zéro (Eco PTZ) qui permettront à leurs clients de financer des travaux pour améliorer les performances énergétiques de leur logement. A cet égard, la Fédération Bancaire Française (FBF) vient de signer avec l’Etat la Convention sur la mise en œuvre de l’Eco-prêt à taux zéro pour la rénovation thermique des logements. L’Eco PTZ, créé par la loi de finances pour 2009, constitue l’une des premières mesures du Grenelle de l’environnement dans le domaine de la maîtrise de l’énergie. L’éco-PTZ permet aux particuliers de souscrire un prêt à taux zéro pour financer les travaux d’amélioration de l’efficacité énergétique de leur résidence principale pour un montant pouvant aller jusqu’à 30 000 euros (travaux d’isolation, de chauffage, de réhabilitation, etc.) et sur une durée de 10 ans. Les bailleurs peuvent également en bénéficier pour les logements mis en location. Un double impact Le succès de ce nouveau produit repose sur l’implication de tous les acteurs (professionnels de l’immobilier, artisans…) et sur un accès simple pour les emprunteurs. Pour leur part, les banques se mobiliseront pour faire connaître ce nouveau dispositif à leurs clients via leurs réseaux d’agences ; elles souhaitent ainsi favoriser le développement durable grâce à un impact favorable des travaux liés à l’éco- PTZ sur l’environnement et elles espèrent que ce dispositif contribuera à soutenir la croissance économique. Les banques vont adapter leurs chaînes informatiques et former leur équipe le plus rapidement possible, afin de pouvoir commercialiser l’éco - PTZ dans les meilleurs délais. Rappelons que ce nouveau produit proposé par les banques s’inscrit dans une gamme d’instruments liée à une politique de développement durable comme par exemple le Livret développement durable (LDD), les aides de l’agence nationale pour l'amélioration de l'habitat ( ANAH), le crédit d’impôt en faveur des économies d'énergie et du développement durable .

16 % de pouvoir d’achat immobilier en un an

Il y a un an, les taux de crédits immobiliers étaient au plus haut, le principal taux de la BCE à 4,25 % et le marché immobilier au point mort. Depuis, beaucoup de paramètres ont évolué, le plus souvent au profit de l'emprunteur... Retour sur une année de bouleversements pour le marché immobilier. Le 8 octobre 2009, la Banque centrale européenne a décidé une nouvelle fois de maintenir inchangé son principal taux directeur à 1 %. Ses mesures non conventionnelles continuent toutefois d'avoir une incidence sur les taux de crédits immobiliers qui diminuent encore au mois d'octobre pour passer sous la barre des 4 % sur 20 ans. Ce recul des taux, combiné aux mesures gouvernementales et à la baisse des prix immobiliers, offre des conditions favorables aux acquéreurs. Faisons le point sur l'évolution des conditions d'accès au crédit depuis 1 an : • Une baisse de 1,20 point pour les taux fixes et de 2,15 points pour les taux variables. • Une hausse de la capacité d'emprunt de près de 11 %. • Une baisse du coût du crédit de près de 26 % pour un prêt de 150 000 € sur 20 ans. • Une hausse du pouvoir d'achat immobilier (nombre de m2 pour 1000 € de mensualités) de 16 %. Entre octobre 2008 et octobre 2009, la capacité d'emprunt des particuliers a augmenté de près de 11 %. Combinée à la baisse des prix, il en résulte une hausse du pouvoir d'achat immobilier de 16 % qui permet aux futurs propriétaires d'acheter jusqu'à 1 pièce en plus ! 7 octobre 2008 7 octobre 2009 Taux de la BCE 4,25 % 1,00 % OAT 10 ans 4,50 % 3,51 % Euribor 3 mois 5,34 % 0,75 % Taux fixe sur 20 ans* 5,15 % 3,95 % Taux variable capé 1* 5,35 % 3,20 % Mensualités pour un crédit de 150 000 € à taux fixe 1 002 € 905 € Coût total du prêt 90 577 € 67 206 € Capacité d'emprunt pour 1 000 € de mensualité** 149 640 € 165 742 € Prix moyen au m2***, moyenne nationale 2 615 € 2 497 € Nombre de m2 pour 1000 € de mensualité 57m2 66m2 *Taux pour un excellent dossier, hors assurance ** Hors assurance *** Prenons l'exemple d'un couple ayant un budget de 1 000 € par mois pour acheter un logement à Toulouse : Il y a un an, ils pouvaient emprunter 150 000 € (hors assurance) et acheter ainsi 54 m2 à 2 790 € le m2. => Aujourd'hui, compte tenu de la baisse des taux et des prix, ils peuvent emprunter 166 000 € et acheter 65 m2... De quoi s'offrir une chambre supplémentaire !

Les courtiers s'imposent sur le front du crédit immobilier

Les courtiers sont-ils en passe de s'imposer face aux banques sur le marché du crédit immobilier ? S'ils n'ont pas été épargnés par la débâcle du crédit qui a secoué la fin de l'année 2008, ils ont toutefois su sortir leur épingle du jeu pour pleinement en tirer partie et se positionner aujourd'hui comme des acteurs majeurs du secteur à l'influence grandissante. Près de 20% des prêts immobiliers accordés aujourd'hui en France le sont grâce à l'intermédiaire d'un courtier. En effet, ils auraient ainsi vu passer entre leurs mains pas moins de 11% des prêts immobiliers octroyés en France. Si 15 % des Français déclarent avoir sollicité un courtier pour souscrire leur crédit immobilier ces trois dernières années, ils sont 35 % à envisager d'y avoir recours d'ici à trois ans. Dans ce contexte, la part de marché du courtage devrait se situer aux alentours de 25 % fin 2010 et croître encore dans les années à venir. Entre une crise financière qui n'a eu de cesse d'éroder la confiance portée par les ménages sur les établissements bancaires et une crise du crédit mettant à mal leurs espoirs d'acquisition immobilière, les courtiers sont désormais devenus un gage de sécurité et de facilité dans l'obtention d'un emprunt à l'habitat. Cette popularité nouvelle les autorise à envisager un avenir à moyen terme des plus propices dans leur rôle de véritables professionnels du crédit. La France pourrait prochainement emprunter une voie déjà ouverte par de nombreux pays européens. En Angleterre par exemple, 66% des emprunteurs ont ainsi fait appel à un courtier en crédit. Une habitude qui tend comme en Grande-Bretagne, le taux d'intermédiation est supérieur à 65 %. Mais la tendance touche aussi les pays latins, avec 40 % en Italie et 50 % en Espagne.

L'assurance prêt immobilier : le libre choix se profile

Alors que la baisse des taux d'intérêt se poursuit mois après mois les emprunteurs potentiels vont à présent pouvoir négocier avec un autre acteur majeur du secteur immobilier. En effet dès le premier semestre de cette année l'assurance de prêt immobilier ne sera plus systématiquement adossée à la banque ou le prêt est contracté. Les associations de consommateurs tel que l'UFC Que Choisir ou l'Afub (Association française des usagers de banques) réclamaient depuis longtemps plus de transparence sur l'assurance de prêt immobilier. Elles mettaient en avant le manque d'information données aux emprunteurs et le principe selon lequel les banques l'incluaient à l'offre de prêt. La ministre de l'Economie, Christine Lagarde a obtenu des banques en juillet qu'elles joignent une notice expliquant l'assurance emprunteur à tout particulier contractant un prêt immobilier. Quant à l'Autorité de la concurrence elle dénnonçait le 7 octobre dernier l'attitude des banques qui imposent aux emprunteurs de souscrire une assurance de crédit dans l'établissement qui autorisait le prêt : « le fait pour un établissement de crédit d'imposer aux emprunteurs d'adhérer à son contrat d'assurance groupe [...] restreint la liberté de l'emprunteur de souscrire un contrat à titre individuel ». Le projet de loi sur la réforme du crédit à la consommation, validé par le Sénat en juin 2009 mettait un terme à cette pratique. Avant la fin du premier semestre 2010 les particuliers pourront souscrire une assurance de crédit immobilier auprès d'un assureur distinct de la banque ou ils contracteront leur prêt. Ils pourront faire une délégation d'assurance, ce qui revient à prendre un assureur indépendant, s'ils estiment que l'assurance proposée par la banque n'est pas compétitive.

Immobilier : le volume de transactions se redresse

Après un arrêt quasi complet des ventes début 2009, les transactions ont bel et bien repris au 4ème trimestre 2009. Dans l'ancien, leur nombre a augmenté de 1,8 % par rapport au trimestre précédent, et par rapport au même trimestre 2008, le nombre de logements vendus a été de 44 % fois supérieur à celui enregistré, selon les notaires/Insee. Sur les 12 mois dernier mois, de décembre 2008 à novembre 2009, on recense 575 000 transactions estimées, un chiffre en hausse de + 3% par rapport aux transactions conclues de septembre 2008 à août 2009, mais en baisse de 16 % par rapport à la période décembre 2007- novembre 2008 Cette légère reprise se confirme sur tous les types de biens y compris dans le neuf. Sur l'ensemble de l'année 2009, il s'est vendu 22 170 logements neufs en Ile de France, soit + 9 % par rapport à 2008, et seulement 4 % de moins qu'en 2007 selon les notaires. Si la reprise est bien significative, elle se solde par une pénurie de biens à vendre. Coté prix, après la baisse de - 10 % entre l'automne 2008 et l'été 2009, alliée à la baisse historique des taux de crédit, les prix des logements anciens affichent leur deuxième hausse trimestrielle d'affilée. En effet, ils ont progressé de 1,8 % au 4ème trimestre 2009 en France, par rapport au trimestre précédent, selon l'indice Notaires/Insee. La pénurie de biens n'a fait qu'accentuer ce phénomène mécanique. En moyenne, les prix ont progressé de + 0,3 % en Ile de France, soit + 1,1 % pour les appartements anciens et - 1 % pour les maisons anciennes. D'après les notaires, la reprise des ventes et la stabilisation des prix devraient se poursuivre en 2010 à conditions que les taux de crédit restent à un niveau favorable pour les ménages.